Le FCPR (Fonds Commun de Placement à Risques) est un véhicule de placement historiquement réservé aux institutionnels et conçu pour investir dans des titres de sociétés non cotées. 50% des actifs doivent être investis en “titres d’entreprises non cotées”, et notamment en “titres ouvrant droit au capital”. Il s’agit d’un produit de capital développement qui présente un risque de perte en capital.Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier est un fonds dédié à l’investissement dans le non coté au travers d’investissements obligataires, essentiellement convertibles. Il s’agit d’un FCPR perpétuel (durée de vie de 99 ans à compter de la date de constitution et qui autorise les souscriptions à tout moment).
À partir du 31/12/2022, les souscripteurs bénéficieront de fenêtres de liquidité trimestrielles, ils auront la possibilité de demander le rachat de leurs parts tous les trimestres.Si la durée de détention des parts est inférieure à 3 ans, des pénalités de sortie seront applicables (se référer aux conditions de souscriptions et caractéristiques du fonds pour en prendre connaissance).
Ces rachats sont en principe honorés, sans que cela ne soit garanti, dans la limite de 5% de l’actif net du fonds par trimestre. Les rachats non honorés seront servis sur les prochaines fenêtres de liquidité ; ce qui pourrait entrainer un délai supplémentaire d’au moins un trimestre. La durée de placement recommandée est de 8 ans.
Une obligation prévoit la perception d’un coupon régulier fixé dès l’origine.Une obligation convertible permet également de percevoir à l’échéance un coupon supplémentaire, appelé "prime de non-conversion" et dont le prix a également été déterminé dès l’origine.La notion de "conversion" donne au FCPR Entrepreneurs & Immobilier l’opportunité d’échanger son obligation contre des actions de la société. Il renonce alors à la perception des futurs coupons ainsi qu’à la prime de non-conversion mais bénéficiera du prix de vente de l’action. Cependant, il peut être parfois difficile de vendre ou liquider une position de titres non cotés.
Les OBSA (obligations à bons de souscription d’actions) permettent aussi, grâce au BSA attaché, de pouvoir souscrire aux actions de la société.L’obligation convertible ainsi que l’obligation avec BSA permettent donc de bénéficier des avantages de l’obligation et d’utiliser, éventuellement, la faculté de conversion de l’obligation en action ou de la souscription des actions grâce au BSA pour bénéficier, le cas échéant, d’un accroissement de valeur de la société. Ces obligations ne sont pas exemptes d’un risque de perte en capital liée à un défaut de l’émetteur.
1 / Un marché porteur avec des contraintes de financement, selon l’analyse de la société de gestion En raison des normes Bâle III, le pourcentage de fonds propres demandé par les banques partenaires des opérations de promotion s’est significativement accru. Malgré un contexte de taux d’intérêts historiquement bas, le financement des projets immobiliers est de plus en plus complexe et nécessite : nune expertise immobilière forte, nune parfaite maîtrise du financement, une approche innovante de l’investissement immobilier.
Les opérateurs du marché ont donc recours à des partenaires financiers complémentaires des banques, (grands Family Offices et fonds) qui leur apportent des solutions adaptées à leurs besoins (obligations simples, convertibles, OBSA, Equity...). Ces obligations, simples ou convertibles, portent généralement des taux d’intérêts bruts entre 8% et 12%. Ce n’est pas ce que l’investisseur percevra ; en effet, le rendement final sera inférieur après prise en compte des frais et des probabilités de défaut des émetteurs.
2 / Un fonds court et distribuantLe fonds offre une durée de blocage courte jusqu’au 31 décembre 2022 : il s’agit d’un FCPR perpétuel (durée de vie de 99 ans à compter de la date de constitution et qui autorise les souscriptions à tout moment). Aucune sortie n’est possible avant le 31/12/2022. A partir de cette date, le souscripteur aura la possibilité de demander le rachat de ses parts tous les trimestres. Des pénalités de sortie seront applicables si la durée de détention des parts est inférieure à 3 ans. Ces rachats sont en principe honorés, sans que cela ne soit garanti, dans la limite de 5% de l’actif net du fonds par trimestre. La durée de placement recommandée est de 8 ans.Sauf cas de défaut de l’émetteur, le FCPR percevra les coupons des obligations souscrites qui, le cas échéant, lui permettront de réaliser une distribution annuelle. Le fonds a pour objectif une distribution régulière des coupons.
Sans que cela ne soit exhaustif et afin de diversifier son risque, le FCPR Entrepreneurs & Immobilier ciblera principalement des obligations visant au financement d’opérations variées, telles que :
Des opérations neuves ou de réhabilitation,nDes collectifs résidentiels ou mixtes de taille moyenne,Des immeubles de bureaux déjà partiellement loués de taille intermédiaire,nDes actifs immobiliers de service (auberges de jeunesse, résidentiel de coliving, coworking, etc.).
TYPOLOGIE D’INVESTISSEMENT :QUELLE EST LA STRATEGIE D’INVESTISSEMENT DU FONDS ?
Le FCPR Entrepreneurs & Immobilier est un fonds essentiellement obligataire dédié au secteur de la promotion immobilière. Les investissements seront principalement réalisés au niveau de sociétés de projets, détenues par des promoteurs expérimentés, ayant une forte notoriété et capable de mener de front plusieurs projets par an.
Conditions requises pour l’investissementLe fonds privilégiera majoritairement des projets pouvant se prévaloir de permis de construire purgés de tout recours, consultations des entreprises et appels d’offres achevés,crédits bancaires obtenus ainsi que la Garantie Financière d’Achèvement (GFA)* npré-commercialisation supérieure à 40%.
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