Les SCPI sont régies par les articles L 214-50 à L 214-84, L 231- 8 à L 231- 21 et L 732-7 du Code Monétaire et Financier (relatifs aux sociétés civiles de placement immobilier et aux placements collectifs).
Mais aussi – le décret N° 71-524 du 1er juillet 1971 modifié par le décret N° 94-483 du 9 juin 1994.
Le règlement COB N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06 de la COB, l'instruction COB du 26 août 1994 prise en application du règlement N° 94-05 modifié par le règlement N° 2001-06.
Elles ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.
Sous réserve de se conformer aux obligations posées par les textes (établissement d'une note d'information qui devra être visée par l'AMF, publication au BALO...).
Elles sont autorisées à faire appel public à l'épargne.
- soit à capital fixe, dites "ouvertes", procédant à des augmentations de capital successives, dont les montants et les durées sont fixés par la Société de Gestion, ou dites "fermées" n'augmentant plus leur capital,
- soit à capital variable, pouvant, sans autres limites que celles fixées par leurs statuts (capital maximum, conditions de la variabilité), émettre sans formalité particulière des parts nouvelles ou racheter les parts des Associés qui souhaitent se retirer.
Le prix de souscription (SCPI à capital fixe "ouvertes" et SCPI à capital variable) est établi en fonction des valeurs de réalisation et de reconstitution.
Cependant , il est déterminées chaque année au vu de la valeur vénale du patrimoine résultant des expertises obligatoires.
En application de l'article L 214-59 du Code Monétaire et Financier, les associés-vendeurs et les acquéreurs peuvent, pour les SCPI à capital fixe, adresser un ordre de vente ou d'achat de parts qui sera inscrit sur le registre.
De même que , la société de gestion procède à intervalles réguliers et à heure fixe à l'établissement du prix d'exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.
La gestion des SCPI est assurée par une Société de Gestion qui, désignée par les statuts ou par l'Assemblée Générale, doit être agréée par l'AMF et agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs.
Le taux et l'assiette des rémunérations perçues par la Société de Gestion (pour la recherche des souscriptions, les cessions de parts et la gestion proprement dite de la Société Civile) sont également déterminés par les statuts.
Les Assemblées Générales représentent l'universalité des Associés qui ont tous droit d'y participer et de prendre part au vote des résolutions.
L'ensemble des informations concernant la Société Civile est délivré aux Associés au moyen de la note d'information visée par l'AMF, des statuts, du dernier rapport annuel et bulletin d'information qui leur sont remis préalablement à la souscription.
De même avec l'envoi des rapports annuels et des bulletins trimestriels successifs.
Les SCPI sont dotées de la translucidité fiscale. Chaque Associé déclare personnellement, soit au titre de l'impôt sur le revenu (personnes physiques), soit au titre de l'impôt société (personnes morales).
Quant à la part des bénéfices sociaux elle correspond à ses droits dans la Société et non les revenus qu'il a perçus de celle-ci.
Pour les Associés "personnes physiques", le revenu imposable correspond aux revenus encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l'exercice.
- des revenus fonciers qui, provenant de la location des immeubles, sont imposables après imputation des charges déductibles et de l'abattement forfaitaire au taux de 14 % pour les SCPI classiques (ce taux est de 6 % pour les SCPI Périssol Robien) .
Quant à la SCPI Besson c'est de 6 % ou de 25 % suivant qu'il s'agit de logements neufs ou anciens.
Les Associés de ces SCPI bénéficiant d'avantages fiscaux particuliers).
Cet abattement est supprimé à compter des revenus perçus en 2006.
Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.
- des revenus financiers générés par le placement de la trésorerie disponible.
Ces produits financiers provenant du placement de la trésorie sont également imposés au niveau de chaque associé, en fonction de sa situation fiscale.
Préalablement est effectuée la "retenue à la source" des prélèvements sociaux actuellement fixés à 12,1%.
Ensuite, l'associé à la possibilité :
- Soit de bénéficier, pour ces revenus financiers, du prélèvement libératoire fiscal. L'option pour ce prélèvement libératoire s'effectue lors de la souscription et peut être modifiée à tout moment. Celui-ci est actuellement de 18%
- Soit de mentionner ces produits dans sa déclaration annuelle de revenus.
En matière de régime fiscal des plus-values, les cessions et retraits de parts de SCPI, assimilés à une cession d'immeubles (et non de valeurs mobilières).
Ils sont soumis à la taxation des plus-values immobilières forfaitaire de 27 %.
La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant.
Le prix d'acquisition s'entend frais inclus. De plus, il y a exonération totale des plus-values au bout de 15 ans du fait de l'application.
On dispose au delà de la cinquième année, d'un abattement annuel de 10 % sur le montant de la plus-value.
Dans le cas de la vente d'immeubles, quelle que soit la durée de détention, un abattement général de 1.000 € est pratiqué sur le montant de la plus-value imposable, opération par opération.
Le seuil de 15.000 € par cession n'est pas applicable pour les titres et parts sociales de sociétés.
Les moins-values ne donnent lieu à aucune imputation sur des plus-values de même nature ou sur le revenu global.